新版《土地管理法》公布之后，大伙对土地利用的探讨热度上升了不少。主要是各地的土地供应普遍偏紧，投资者在开发项目时放不开手脚，顾虑很多，尤其是乡村综合体类项目，无论如何都不能脱离乡村，而土地又未入市，咋办？
涉及到使用农村土地，一定要从2个出发点进行考虑。
一是政府角度，它会从全局来考虑，乡村项目不能用城市那套运作思路来给你供地，需要你跟当地的村集体结合，长期对当地有利，这才是促进乡村发展最好的体现。
二是农民角度，项目使用农村土地绝不能让村民吃亏，农民的办事准则与城市人是两套逻辑，你们俩的利益要绑到一块，做到你好我好大家好，项目才会更好。
细则出台，问题来了
关于农村集体建设用地可转建设用地，好些城市也都出台了细则，重要内容主要是这两点：
一、对村庄规划确定的集体建设用地，可报批新增建设用地；
二、对于最新年度土地利用现状变更调查地为非建设用地的，可报批为新增建设用地。
那么，问题来了：在这些土地上村民自建小产权房合法了？农村集体用地转建设用地，能否流入市场进行交易？
这样一来，确实让这些房子名正言顺了，但是它们只是获得了建设的认可，就是认可它们的存在，并不能作为商品房那样在进场上进行流通。不过这样倒是可以作为租赁住房来使用，进一步流入到市场，这对于租赁市场的发展来说有着比较正面的影响。但在市场进行交易，事实上，还不能！有建设许可证，你可以建，但不等于这些项目可以按照商品房那样去销售，卖的都是经营权或者使用权。
投资者与村集体合作开发模式
政府一直在引导和鼓励开发商和农村进行合作开发。因为农村它有大量的土地，且不能流转到市场上进行交易，并且他们没有开发的经验。但是，开发商有着专业的团队来进行开发和后期的运营、管理，这样不仅有效的利用到了土地，还能带来不错的经济效益，并且还能为区域带来更多更好的商业配套，对整个区域的发展有着比较大的推动作用。
而这类项目，在广州早有这样的开发先例。地处白云新城黄石路的白云汇广场，便是黄石街马务经济合作社与广州白云汇公司合力开发的项目，这也是广州首宗集体建设用地使用权出让项目。马务村除了可获得土地出让金450万元和未来40年的固定收益外，还拥有能够确权的约6万㎡的配建物业。村民既能马上分到钱，且年年都有收益，村里还能分到部分物业，这符合村民和政府共同的利益，因此项目获得了极大的成功。
在乡村，还有太多这类沉睡的资产等着被唤醒，开发者们同时也对乡村建设项目垂涎已久，关键在于二者的契合度是否能通过一个良好的模式捆绑起来，如今，对于当前越来越紧张的土地供应局势，与村集体合作开发已是大势所趋。
与村集体合作的四大优势
第一、资金门槛相对较低，而且交付方式灵活。集体土地价值是占同等地块国有土地的70%。企业通过与村集体进行协商，可以土地出让金、“土地出让金+配建物业”等多种方式交付，对中小开发商企业极为有利。
第二、通过使用权流转，企业能够获得合法合规的项目使用权证，为后续融资提供了保障。
第三，尽管目前有关政策并没有明确规定，但仍然存在项目分割确权的可能性。
第四，使用权到期处理方式比较灵活。按照约定，物业可以归属企业或者村集体；双方也可以协商，继续合作。
因此，对有意在乡村进行商业开发的投资者来说，与村集体合作开发将是政府推动乡村振兴的必由之路，如何实现政、企、村三者共赢是今后长期去探索的议题。与此同时，在一轮又一轮的土地改革背景下，村民的思想也将随之改变，这都有利于土地模式进一步创新。
